Vraag en antwoord

Er komt veel op u af als u een huis wilt kopen. Vragen en nog eens vragen.
Om u te helpen, beantwoorden wij voor u een aantal veel gestelde vragen.

Als er al een verkopend makelaar is, heb ik dan wel een aankoopmakelaar nodig?

De makelaar die de woning in de verkoop heeft, behartigt alleen de belangen van de... Lees verder verkoper.
Bent u als leek wel opgewassen tegen deze vakman? Weet u waar u in Amsterdam allemaal op moet letten en wat het huis waard is? Als uw aankoopmakelaar komen wij op voor uw belangen en onderzoeken wij voor u alle belangrijke aspecten van de woning. Met onze deskundige begeleiding koopt u verantwoord. U koopt geen kat in de zak en u betaalt dankzij onze waardebepaling zeker niet te veel.
Bovendien koopt u, dankzij onze ervaring, waarschijnlijk tegen een lagere prijs dan waarvoor u alleen, zonder onze hulp, zou kopen. De kans is dus zeer groot dat wij onszelf dubbel en dwars voor u terugverdienen.

Iedereen mag zich toch makelaar noemen? Hoe weet ik dan dat ik bij u goed zit?

Dat klopt, sinds 2001 is het vak makelaar een vrij beroep geworden. Dat betekent... Lees verder dat u zeer goed uit moet kijken wie u in de arm neemt ! Om 100% zeker te zijn van de deskundigheid van een makelaar is het verstandig om u te laten begeleiden door een gecertificeerd ofwel gediplomeerd makelaar -taxateur die bovendien is aangesloten bij één van de branche organisaties. Iemand mag zich pas gecertificeerd makelaar-taxateur noemen indien hij na een grondige studie alle daarvoor noodzakelijke diploma’s heeft gehaald en registreert staat in het kwaliteitsregister van VastgoedCert.
Alice is als gecertificeerd en beëdigd makelaar-taxateur ingeschreven in VastgoedCert onder nummer RMT07.111.508 en is bovendien lid van de Nederlandse Vereniging van Makelaars.
De NVM is de bekendste en grootste makelaarsvereniging en ziet toe op de kwaliteit en betrouwbaarheid van haar leden. Als makelaar-taxateur en NVM lid is Alice verplicht jaarlijks bijscholingscursussen te volgen om zo volledig de hoogte te blijven van alle ontwikkelingen in het makelaars vak. Bij ons zit u dus zeker goed voor een deskundige en betrouwbare aankoop van uw woning.

Veel makelaars werken met een courtage gerelateerd is aan de door hen bereikte prijsverlaging, waarom kan dat bij jullie niet?

Er zijn inderdaad makelaars die hun courtage koppelen aan het verschil tussen... Lees verder

Ik heb geen eigen geld, hoe moet ik dan een aanbetaling doen van 10% ?

U kunt, afhankelijk van uw inkomen, ook zonder eigen geld een huis kopen. Zo kunt u tot een koopsom van... Lees verder €324.074,-- kosten koper met behulp van de Nationale Hypotheek Garantie regeling (NHG) een hypothecaire geldlening krijgen ter grootte van maximaal 108% van de koopsom. Dat is voldoende om de koopsom met bijhorende kosten te financieren. De bank die u een hypotheek zal verstrekken zal dan voor u in plaats van een aanbetaling van 10% een bankgarantie afgeven ter grootte van 10% van de koopsom. Dat geeft de verkoper dezelfde zekerheid.

Hoe kan ik een optie nemen op een woning?

Een optie in juridische zin is pas mogelijk zodra u met de verkoper overeenstemming... Lees verder heeft bereikt over alle voorwaarden met betrekking tot de koop. De verkoper kan u dan een bepaalde periode bedenktijd geven. Tijdens die periode kunt u beslissen dat u gebruik wilt maken van uw recht om tegen de overeengekomen voorwaarden te kopen. Laat u de verkoper voor afloop van de periode niets weten dan is uw exclusieve kooprecht verlopen en staat het hem vrij om van verkoop aan u af te zien. Indien u na een bezichtiging geïnteresseerd bent in een woning, niet overhaast wilt handelen maar ook niet het risico wilt lopen dat de verkoper in tussentijd met een andere kandidaat in onderhandeling gaat kunnen wij voor u aan de verkoper of zijn makelaar wel paar dagen bedenktijd vragen. Tijdens deze dagen zal de verkopende makelaar dan niet in onderhandeling gaan met een andere partij. Een optie of bedenktijd kunt u dus niet nemen of eisen; de verkoper en zijn makelaar beslissen zelf of zij in willen gaan op ons verzoek.

Als ik een bod uitbreng moet de verkoper of zijn makelaar dan met mij verder onderhandelen?

Het uitbrengen van een openingsbod verplicht de verkoper niet tot het doen vaneen... Lees verder tegenvoorstel.
U bent dus nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar u zegt dat hij uw bod zal bespreken met de verkoper. De onderhandeling start pas zodra verkoper u een tegenvoorstel doet op uw openingsbod.

Mag de makelaar verder gaan met bezichtigingen als ik met hem in onderhandeling ben?

Ja dat mag. Dat u in onderhandeling bent wil immers nog niet zeggen dat u het eens... Lees verder zal worden met de verkoper. De verkopende makelaar komt op voor de belangen van zijn opdrachtgever, de verkoper , en het is in het belang van de verkoper zinvol om te kijken of er meer belangstelling is.
Er mag echter niet met meerdere partijen tegelijk onderhandeld worden.
De makelaar moet aan andere belangstellenden vertellen dat de woning “onder bod is” en mag pas met een andere partij gaan onderhandelen zodra de onderhandelingen met u zonder resultaat zijn afgesloten. Een NVM makelaar mag aan andere gegadigden ook geen mededelingen doen over de hoogte van het door u uitgebrachte bod.

Als ik de eerste ben die de vraagprijs biedt moet de verkoper dan aan mij verkopen?

Nee, de verkoper kan beslissen of hij uw bod aanvaardt, afwijst, in beraad houdt en... Lees verder andere betere biedingen afwacht of dat hij u een tegenvoorstel doet. Daarnaast hangt de verkoop niet alleen af van de hoogte van de verkoopprijs maar spelen ook andere factoren en voorwaarden een rol. Denk hierbij aan de opleveringsdatum en de haalbaarheid van de door u benodigde financiering.

Kan de makelaar tijdens de onderhandelingen de vraagprijs verhogen?

Zolang u geen overeenstemming heeft over de koopsom en koopvoorwaarden is er geen... Lees verder overeenkomst tot stand gekomen en kan de makelaar namens de verkoper de gestelde vraagprijs verhogen net zo als het u vrij staat om uw bod te verlagen of zelfs geheel af te zien van aankoop.

Kan de makelaar de onderhandelingen met mij stoppen en per inschrijving gaan verkopen?

In het voor de verkoper gunstige geval dat er zo veel serieuze belangstelling bestaat... Lees verder voor zijn woning dat het moeilijk is om daaruit de beste koper te kiezen kan de verkoper op advies van zijn makelaar besluiten om een lopende onderhandeling af te breken en te kiezen voor een verkoop via een inschrijvingsprocedure. Bij een verkoop via inschrijving kunnen alle geïnteresseerden een schriftelijk bod met voorwaarden uitbrengen en staat het verkoper vrij daar het hem best passende voorstel uit te kiezen. Dat hoeft niet per se het voorstel met het hoogste bod te zijn. Verkoper kan bijvoorbeeld kiezen voor een bieding waarin geen voorbehoud wordt gemaakt ten aanzien van een financiering.

Kan ik zelf een notaris kiezen?

Ja, in het algemeen wel. Het is gebruikelijk dat de koper de notaris aanwijst. De... Lees verder koper betaalt immers de notaris. Er zijn echter uitzonderingen: Bij nieuwbouw projecten is door de verkopende projectontwikkelaar meestal een project notaris aangewezen. U koopt dan ook ‘Vrij op Naam’ (v.o.n.) hetgeen betekent dat alle overdracht kosten waaronder ook de kosten van de notaris met betrekking tot de eigendomsoverdracht in de v.o.n.-prijs zijn inbegrepen. De verkoper betaalt dan dus de notaris en heeft dan ook het recht om een notaris aan te wijzen.
Ook in andere gevallen kan het voorkomen dat een verkoper redenen heeft waarom hij zelf een notaris wilt aanwijzen. De verplichting om de eigendoms overdacht bij een door de verkoper aan te wijzen notaris te laten plaats vinden moet vooraf als onderdeel van de verkoop voorwaarden aan u worden kenbaar gemaakt. Indien de notariskosten in dat geval toch voor uw rekening zijn is natuurlijk verstandig om te informeren naar de van toepassing zijnde notariskosten.
Iedere notaris is vrij in de vaststelling van zijn tarieven. Door vooraf uit te zoeken welke notaris het voordeligste is kunt u geld besparen. Aan de ander kant is de goedkoopste notaris niet altijd de beste keus. In Amsterdam is het gebruik dat de notaris en dus niet de verkopende makelaar de koopakte opstelt. Hoewel wij natuurlijk de inhoud van de akte controleren en toezien op het gehele verloop van de notariële afwikkeling werkt het ene kantoor nu eenmaal prettiger en meer gestructureerd dan het andere.

Hoe komt een koop tot stand?

Zodra verkoper en koper het eens zijn over alle koop- en verkoopvoorwaarden (dat zijn... Lees verder in hoofdzaak de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden) legt de verkopend makelaar of in Amsterdam, de notaris , de afspraken vast in een koopakte. De Amsterdamse notaris zal de koopakte opstellen volgens het model van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie Ring Amsterdam. Daarin staat niet alleen wat de partijen mondeling al hebben afgesproken. Meestal worden er nog een aantal zaken vastgelegd in de koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Dergelijke aanvullende afspraken zijn echter pas bindend zodra de koopakte door beide partijen is getekend. Een ontbindende voorwaarden is overigens ook een belangrijk onderwerp. U krijgt niet automatisch een ontbindende voorwaarde.
Wilt u als koper bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarden voor de financiering, dan moet u dit al melden bij het uitbrengen van uw bod. Het is belangrijk dat de verkoper en de koper het al eens zijn over de aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt.
Zodra beide partijen de koopakte hebben ondertekend is de koopovereenkomst gesloten.
De koper ontvangt dan een afschrift van deze akte. Vanaf dat moment treedt voor u als particuliere koper de wettelijke bedenktijd van drie dagen in werking. Binnen deze tijd kunt u als koper nog afzien van de aankoop. Doet u dit niet dan kan de overeenkomst alleen nog worden ontbonden indien u geen hypothecaire geldlening kunt verkrijgen of indien een eventuele andere ontbindende voorwaarde in vervulling gaat.
Zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de eigendom worden overgedragen via de notaris.

Kan een verkoper ook binnen de drie dagen bedenktijd van de overeenkomst af?

Nee, deze wettelijke regeling is alleen bestemd voor de koper. Om hem te behoeden tegen... Lees verder een impulsieve aankoop. De verkoper heeft lang genoeg kunnen nadenken over zijn voornemen om te verkopen.

Ik heb een appartement gekocht en nu is mijn relatie beëindigd. Kan ik nu van de koop af?

Dat hangt helemaal van de situatie af. Als u samen heeft gekocht staat er waarschijnlijk in... Lees verder de koopakte dat u beiden hoofdelijk aansprakelijk bent voor de verplichtingen welke voortvloeien uit de verkoop. Als u het geluk heeft dat de drie dagen bedenktijd nog niet zijn verlopen is kunt u de koop natuurlijk zo ontbinden. Na deze termijn wordt het moeilijker. Alleen indien u rechtens aanspraak kunt maken op ontbinding van de overeenkomst op grond van een van de ontbindende voorwaarden kunt u nog zonder financiële gevolgen van de koop af. Op ontbinding op grond van het voorbehoud van financiering kunt u echter alleen een beroep doen indien vaststaat dat u op basis van uw gezamenlijke inkomen geen toereikende hypotheek kunt krijgen. Indien de termijn van de ontbindende voorwaarde is vervallen of indien het verkrijgen van een hypotheek op basis van uw inkomens normaal gesproken haalbaar is, zult u alles in het werk moeten stellen om uw verplichtingen ten opzichte van de verkoper na te komen. Hoe vervelend uw relatieproblemen ook voor u zijn, de verkoper staat daar geheel buiten. Indien u en uw partner de verplichting tot koop van het appartement niet nakomen kan de verkoper u beiden aanspreken voor de overeengekomen boete (meestal 10% van de koopsom) en u daarnaast ook nog eens allebei hoofdelijk aansprakelijk stellen voor alle schade die hij loopt doordat u en uw ex partner uw verplichtingen niet nakomt.
De voordeligste oplossing is waarschijnlijk om het appartement overeenkomstig de afspraken te kopen en vervolgens weer te koop te zetten. Indien u het appartement binnen 1 jaar (na afname in 2011) doorverkoopt, kunt u de betaalde 6% weer terug verdienen. Als u het appartement niet te duur heeft gekocht en een goede makelaar in de arm neemt komt u er misschien nog zonder financiële kleerscheuren vanaf. Met geluk verdient u er nog aan. Wij maken graag een afspraak met u.
Indien u samen met een partner koopt is het verstandig om voor afloop van de ontbindende voorwaarde met betrekking tot de financiering over en weer een levensverzekering te sluiten op beide levens. U moet er niet aan denken maar het is voorgekomen dat een van de partners na het vervallen van de ontbindende voorwaarde doch voor de eigendomsoverdracht kwam te overlijden.
De uitkering van de afgesloten verzekering zal het verdriet niet wegnemen maar wel een hoop zorgen en financiële ellende voorkomen.

Ik wil de woning van mijn tante kopen. Kunnen jullie mij daar bij helpen en wat kost dat?

U kunt samen met uw tante naar de notaris gaan en deze een koopovereenkomst laten... Lees verder opmaken. Maar u kunt ook aan ons vragen om de verkoop te begeleiden. Hoe graag u uw tante ook mag, u wilt natuurlijk wel een reële prijs voor de woning betalen. En al weet u exact wat de woning waard is, het is lastig onderhandelen met iemand die je na staat. Als objectieve en deskundige buitenstander kunnen wij u helpen met de aankoop van het huis voor een redelijke prijs en tegen acceptabele voorwaarden. Zodat u ook na de eigendomsoverdracht geen “scheve gezichten” binnen de familiekring zult tegen komen. Onze courtage zal in deze situatie beperkt blijven tot € 1.250,-- inclusief btw.

Wat is het verschil tussen erfpacht en eigen grond?

Bij erfpacht is de grond waarop uw woning is gebouwd het eigendom van een ander, in... Lees verder Amsterdam meestal de gemeente. U betaalt dan per jaar een bepaald bedrag aan erfpacht canon aan de eigenaar. Deze canon is overigens fiscaal aftrekbaar. Dat is ook redelijk omdat voor een huis op eigen grond meer betaald wordt en de rente over het hypotheekdeel voor de eigen grond ook fiscaal aftrekbaar is.
Het verschil in waarde tussen een huis op erfpachtgrond en een huis op eigen grond is afhankelijk van de erfpachtvoorwaarden. Als taxateur nemen wij die berekening mee in onze taxatie van de betreffende woning. Voor meer informatie; klik op Goed om te weten / erfpacht.

Waar moet ik aan denken als ik een bovenwoning koop?

Als u een bovenwoning, een benedenwoning of een etage koopt, koopt u een aandeel in... Lees verder een gebouw ofwel een appartementsrecht bent u wettelijk verplicht om lid te worden van de Vereniging van Eigenaren. Voor meer informatie klik op: Goed om te weten / appartement.

Ik heb geen eigen geld kan ik jullie kosten in de hypotheek meenemen?

Bij voldoende inkomen zal het geen probleem zijn om onze kosten (vanaf €1.250,-- exclusief btw... Lees verder alles) mee te financieren via uw hypotheek. Wij werken op basis van No Cure No Pay. Wij brengen onze courtage pas aan u in rekening op het moment dat de woning via notaris aan u in eigendom wordt overgedragen. De notaris kan onze nota dan uit het bedrag van de hypotheek verrekenen.
Omdat onze kosten behoren tot de aankoopkosten en dus niet tot de financieringskosten is de rente van het deel van de hypotheek dat u gebruikt om onze nota te betalen niet fiscaal aftrekbaar.

Kunnen jullie als mijn aankoopmakelaar taxeren voor de financiering van mijn woning?

Nee, de taxatie voor de financiering moet worden gedaan door een onafhankelijke taxateur... Lees verder die dus niet betrokken is geweest bij de aan-of verkoop van de woning. Uiteraard kunnen wij u wel in contact brengen met een taxateur.

Met welke lasten krijg ik, naast de hypotheeklasten, te maken als ik een woning koop?

Als huiseigenaar moet u het zogenaamde eigenwoningforfait bij uw belastbare inkomen... Lees verder optellen waardoor uw belastbare inkomen stijgt. Daartegenover mag u de te betalen hypotheekrente welke betrekking heeft op de aankoop of verbetering van het huis weer in mindering brengen op uw belastbare inkomen. Per saldo betaalt de belastingdienst mee aan uw hypotheek. Alle kosten met betrekking tot het afsluiten van uw hypotheek mag u eenmalig in het jaar dat u de hypotheek afsluit in mindering brengen op uw belastbare inkomen. Voor de berekening van uw woonlasten moet u rekening houden met de jaarlijks te betalen onroerende zaakbelasting (OZB), afvalstoffenheffing, rioolbelasting, waterschapslasten, de opstalverzekering, een reservering voor onderhoudskosten of een bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren als u een appartement koopt, en eventueel erfpacht canon in geval u een woning koopt op erfpachtgrond (deze canon is ook fiscaal aftrekbaar).
Voor de fiscale gevolgen van het kopen van een woning kunt u het beste uw accountant of uw financiële adviseur raadplegen. De lasten verbonden aan de door u gewenste woning rekenen wij u graag voor als wij de woning aan u verkopen of voor u aankopen.

Hoe zit het met verborgen gebreken?

Een woning wordt gekocht in de staat waarin het zich op dat moment bevindt, inclusief... Lees verder alle zichtbare en onzichtbare gebreken. De verkoper heeft echter een informatie en mededelingsplicht en moet u dus als koper informeren over gebreken die bij hem bekend zijn. Als koper heeft u een onderzoek plicht. Dat betekent dat van u verwacht wordt dat u zelf kritisch naar het huis moet kijken en moet onderzoeken of moet laten onderzoeken of het huis voldoet aan de eisen die u daaraan stelt of mag stellen. Daarbij moet u alle informatie inwinnen die daarbij van belang is. Als aankoopmakelaar zullen wij dat voor u doen.
Hoewel wij kritisch naar de staat van onderhoud zullen kijken mag u onze beoordeling niet zien als een bouwkundige keuring en kunnen wij geen aansprakelijkheid aanvaarden met betrekking tot eventuele gebreken. Daarom zullen wij u, zodra wij daar aanleiding voor zien, adviseren om een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren door een daarin gespecialiseerd bureau. Dit bouwkundige rapport geeft inzage in de staat van de woning, eventuele (zichtbare) gebreken en een indicatie van de kosten die het herstellen van mogelijke gebreken met zich mee zal brengen. Voor meer informatie klik op: Goed om te weten / uw onderzoeksplicht.

Wat is vrij op naam?

Soms neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning op zich. De woning... Lees verder wordt dan vrij op naam (v.o.n.) aangeboden. Onder vrij op naam vallen dus alleen de kosten die betrekking hebben op de juridische eigendomsoverdracht van de woning. In het algemeen worden nieuwbouw woningen vrij op naam verkocht omdat dit overzichtelijker is voor de koper. De verkoper moet immers over een deel van de koopsom omzetbelasting (BTW) afdragen. Alle kosten welke betrekking hebben op de financiering vallen net als de courtage van de aankoop makelaar buiten de vrij op naam prijs en moeten dus door de koper apart betaalt worden.